دستور فروش ملک مشاع از دادگاه به چه نحوی است؟
آیا آپارتمان یا زمینی را با شخصی شریک هستید و نمی دانید قوانین مربوط به آن چگونه است؟
(افراز فقط در مورد اموال غیرمنقول مصداق دارد و به وضعیتی گفته می شود که مال مشترک بین چند شریک بدون اینکه از ارزش بیفتد تقسیم می شود به همین دلیل است که لزوما همه ی اموال غیرمنقول را نمی شود افراز کرد. مثلا یک واحد آپارتمان قابلیت افراز ندارد چرا که نمی شود به طور دقیق آن را به دو شریک تقسیم نموده و سهم هرکس را جدا کرد.)
درخواست افراز ملک مشاع به اداره ثبت محل ملک ( در فرم های چاپی مخصوص) ارایه می گردد. این درخواست از طرف کارشناس ثبت ، مبنی بر داشتن سابقه ثبتی و یا وجود بازداشت و توقیف بررسی خواهد شد و عندالزوم پس از استعلام از شهرداری جهت بررسی محل از شرکاء دعوت می شود و با حضور نماینده ثبت و نقشه بردار موضوع به صورت دقیق بررسی و اتخاذ تصمیم می شود. ( عدم حضور شما و یا شرکاء مانع معاینه محل و نقشه برداری نمی باشد.)
متوجه شدیم ادارات ثبت حتما از شهرداری استعلام می گیرند و اگر ملک قابل تقسیم باشد مسلما تفکیک خواهد شد، ولی اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، رییس اداره ثبت تصمیم خود را مبنی بر غیرقابل افراز بودن به تمامی شرکاء ابلاغ می کند که این تصمیم ظرف مهلت 10 روز از تاریخ رؤیت قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک می باشد و اگر شرکاء اعتراضی نداشته باشند پس از انقضای مهلت قانونی (10 روز) و یا قطعیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، می توان برای دستور فروش ملک مورد نظر، دادخواست دستور فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه نمود.
در اینجا نکته ای هست که در اصل دستور فروش، ماهیتا یک تصمیمی است که نیاز به تشریفات دادرسی ندارد اما در مواردی مشاهده می گردد. بدلیل رعایت تشریفات حقوقی و گهگاهی فرستادن پرونده به شورای حل اختلاف، زمان زیادی از شما گرفته می شود اما با گرفتن وکیل آگاه در این زمینه شما می توانید خود را از این مسیر طولانی نجات دهید.
بعد از تمامی مواردی که ذکر شد، باید بدانید در دادگاه و اداره ثبت اسناد، تصمیماتی که ابلاغ می شود به تمامی مالکان خواهد بود. در دادگاه این ابلاغیات به صورت الکترونیکی اما در اداره ثبت هنوز به صورت سنتی انجام می شود و اگر مالکی مجهول المکان باشد این ابلاغ به صورت آگهی یک نوبت در یکی از جراید کثیرالانتشار منتشر می گردد.
حال در دادگاه دستور فروش ملک مشاع شما صادر شده است و کارشناس قیمت ملک شما را اعلام می کند. البته شما می توانید به نظریه کارشناس اعتراض فرمایید اما در واقعیت، قیمت اصلی ملک در مزایده مشخص می شود. خریدار در مزایده می بایست ده درصد قیمت پیشنهادی را در کارت بانکی همراه داشته باشد و هر کس می تواند پنج روز قبل از مزایده با هماهنگی اجرای احکام مدنی مربوطه از ملک بازدید و در مزایده شرکت نماید.
روز و ساعت انجام مزایده در متن آگهی اعلام می شود و برنده مزایده ده درصد قیمت پیشنهادی را باید به حساب سپرده دادگستری واریز و فیش مربوطه را ارایه نماید. در آخر مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده و مابقی مبلغ را حداکثر ظرف یک ماه پرداخت نماید.
سوال مهم: آیا می توان سهم خود را در ملک مشاعی بدون اجازه شریک خود فروخت؟
اگر بخواهید سهم خود از زمین مشارکتی را بفروشید، این اقدام امکان پذیر است اما باید بدانیم فروش ملک بدون اجازه شریک مقابل ( فروش ملک مشاعی که توسط چند نفر خریداری شده است )، اصلا راحت نیست. چرا که هر کدام از افراد در همه جای ملک سهم می برند. پس بهتر است شرکای یک ملک و زمین دوستانه تصمیم بگیرند و این تصمیم موجب ضرر رساندن به یکی از شرکاء نشود. پس در اصل شما می توانید سهم خود را از ملک مشاعی بفروشید یا اجاره دهید اما نمی توانید آن را به تصرف خریدار بدهید.
باید بدانید که در املاک مشاع (مشارکتی) هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اجازه سایر شرکا در مال مشترک دخل و تصرف مادی نمایند. مثلا در زمین کشاورزی مشاع هیچ یک از شرکا بدون رضایت سایرین نمیتوانند به کشاورزی بپردازند. به همین سبب که هیچ یک از مالکین مشاع حق استفاده مادی از هیچ بخشی از ملک مشاع را بدون رضایت سایر شرکا ندارد، این موضوع سبب میشود هر یک از مالکین ملک مشاعی بخواهد سهم خود را مشخص نموده و از سهم سایر مالکین جدا نمایند و اگر شما سهم خود را به شخصی فروختید شریک شما حق اخذ به شفعه خواهد داشت.
(حق به شفعه به این معناست وقتی دو نفر شریک مال غیر منقول بودند و یکی از آنها بدون اجازه و رضایت دیگری در قالب عقد بیع ملک مشترک به شخص ثالثی منتقل نمود شریک دیگر حق خواهد داشت با پرداخت همان میزان پول به خریدار و شخص ثالث حصه منتقل شده را تملک نماید).
شفعه تنها در اموال غیر منقول راه دارد و حق شفع قابل اعمال در مال منقول نمی باشد. در میان اموال غیرمنقول نیز شفعه تنها در غیرمنقول ذاتی راه دارد. غیرمنقول ذاتی مالی است که ابتدا و ذاتا غیرمنقول بوده است و به واسطه ی عمل انسان غیرمنقول نگردیده است. بنابراین، حق شفعه تنها اختصاص به املاک دارد. البته در بنا و درخت که غیرمنقول به واسطه ی عمل انسان محسوب می شوند هنگامی حق شفعه وجود دارد که آن اموال با زمین فروخته شوند.
