ارزیابی و فروش اموال توقیف شده

پس از معرفی مال توسط محکوم علیه به مامور اجرا و ارائه درخواست توقیف آن، مامور اجرا مکلف است حین توقیف، اقدام به ارزیابی اموال منقول نموده و نتیجه را در صورت اموال درج نماید.

ضرورت ارزیابی اموال توقیف شده:

توقیف اموال محکوم علیه باید متناسب با مبلغ محکوم بها و سایر هزینه های اجرایی باشد. به عبارت دیگر ارزش مال توقیف شده نباید کمتر یا بیشتر از مبلغ محکوم بها و سایر هزینه ها باشد؛ چراکه در حالت اول، بخشی از حقوق محکوم له بدون تامین باقی می ماند که این امر مغایر با هدف نهایی از اجرای احکام است و در حالت دوم نیز محکوم علیه متضرر می شود؛ زیرا اموال او بیش از آنچه که باید توقیف شده است. به همین جهت لازم است اموال معرفی شده توسط محکوم علیه، حین توقیف مورد ارزیابی قرار بگیرند تا مشخص شود چه میزان از اموال محکوم علیه باید توقیف شود.

همچنین برای تبدیل تامین و درخواست توقیف وجه نقد یا اوراق بهادار به جای مال توقیف شده توسط محکوم علیه، ارزیابی اموال توقیف شده ضروری است.

تعیین قیمت پایه در فروش اموال از طریق مزایده، تعیین دستمزد ارزیاب و حافظ اموال نیز منوط به تعیین ارزش مال توقیف شده است.

نحوه ارزیابی اموال توقیف شده:

قیمت اموال توقیف شده در وهله اول، حین توقیف و با توافق محکوم له و محکوم علیه معین می شود. در صورتی که طرفین یا یکی از آنها حین توقیف حاضر نبوده یا اینکه هر دو طرف حاضر باشند اما در مورد ارزش مال، تراضی ننمایند، تعیین قیمت اموال با ارزیاب است. اگر حین توقیف، ارجاع امر به ارزیاب میسر نباشد، قیمت اموال موقتا طبق نظر محکوم له معین خواهد شد.

ارزیابی اموال توقیف شده با توافق طرفین:

در مورد ارزیابی اموال توقیف شده، اصل بر تراضی و توافق طرفین است. فلذا در صورت حضور محکوم له و محکوم علیه حین توقیف و حصول توافق میان آنان نسبت به ارزش مال معرفی شده، همین قیمت در صورت اموال درج خواهد شد و در مورد سایر موارد مثل تعیین قیمت پایه برای مزایده اموال نیز همین قیمت مناط اعتبار است. در صورت تراضی طرفین در مورد ارزش مال معرفی شده، ارجاع امر به ارزیاب منتفی است.

ارزیابی اموال توقیف شده توسط ارزیاب:

در صورت غیاب طرفین یا یکی از آنها حین توقیف و یا عدم حصول توافق در تعیین قیمت اموال، تعیین ارزش اموال توسط ارزیاب صورت می پذیرد. ارزیاب توسط طرفین و با توافق آنان معین خواهد شد. محکوم له و محکوم علیه می توانند با توافق یکدیگر هر شخصی را به عنوان ارزیاب، تعیین و معرفی نمایند و لزومی ندارد ارزیاب از میان کارشناسان رسمی انتخاب شود.

در صورت عدم حصول توافق میان طرفین یا عدم حضور یکی از آنها، مامور اجرا یکی از کارشناسان رسمی را به عنوان ارزیاب تعیین خواهد نمود. در فرض عدم دسترسی به کارشناسان رسمی، ارزیاب از میان اشخاص معتمد و خبره برگزیده می شود.

ارزیابی اموال توقیف شده توسط محکوم له:

چنانچه تعیین ارزیاب از میان اشخاص معتمد و خبره نیز حین توقیف امکانپذیر نباشد، قیمتی که توسط محکوم له اعلام شود در صورت اموال درج خواهد شد. سپس دادورز به قید فوریت اقدام به تعیین ارزیاب و قیمت گذاری اموال توقیف شده خواهد نمود.

اگر قیمت اعلام شده توسط محکوم له کمتر از قیمتی باشد که توسط ارزیاب تعیین شده، مامور اجرا نسبت به رفع توقیف از اموال توقیف شده به میزان اضافی اقدام خواهد کرد.

برای مثال اگر محکوم بها یک میلیون ریال باشد و محکوم له، ارزش اموال را نهصد هزار ریال اعلام کرده باشد اما ارزیاب، ارزش مال توقیف شده را یک میلیون و چهارصد هزار ریال بداند، مامور اجرا مکلف است معادل یک میلیون ریال به علاوه هزینه های اجرایی و سایر هزینه های قابل مطالبه را در توقیف نگه داشته و نسبت به مازاد، دستور رفع توقیف بدهد.

در صورتی که ارزش اعلام شده توسط محکوم له بیشتر از قیمتی باشد که توسط ارزیاب معین شده، توقیف سایر اموال محکوم علیه لازم خواهد شد.

ابلاغ نظریه ارزیاب:

ارزیاب مکلف است نظریه خود را به قسمت اجرا تحویل دهد و قسمت اجرا نیز موظف است فورا نتیجه ارزیابی را به طرفین ابلاغ نماید. توافق طرفین در تعیین ارزیاب، رافع تکلیف قسمت اجرا در ابلاغ نظریه ارزیاب نخواهد بود و قسمت اجرا مکلف است در هر حال نسبت به ابلاغ نتیجه ارزیابی اقدام نماید.

اعتراض به نظریه ارزیاب:

هر یک از محکوم له و محکوم علیه می توانند ظرف سه روز از ابلاغ نتیجه ارزیابی، به آن اعتراض نمایند. چنانچه دادگاه، اعتراض واصله را وارد بداند، اقدام به تجدید ارزیابی می نماید؛ در غیر این صورت نظریه ارزیابی قطعی است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض به نظریه ارزیاب:

رسیدگی به اعتراض به نتیجه ارزیابی در صلاحیت دادگاهی است که حکم توسط آن دادگاه اجرا می شود. تصمیم دادگاه در این مورد قطعی است.

فروش اموال توقیف شده:

پس از تنظیم صورت اموال توقیف شده و ارزیابی آن طبق ضوابطی که گفته شد، محکوم له و محکوم علیه می توانند محل و موعد فروش را با تراضی یکدیگر معین نمایند. چنانچه محکوم له و محکوم علیه در این خصوص توافق کنند، طبق توافق آنان عمل خواهد شد.

البته محکوم له و محکوم علیه در تعیین محل و موعد فروش کاملا آزاد نیستند و توافق آنان باید متعارف باشد. برای مثال نمی توان با توافق، ساعات پایانی شب را به عنوان موعد فروش تعیین نمود و محل فروش نیز نباید خارج از حوزه قضایی مربوطه انتخاب شود. تشخیص موافقت تراضی طرفین با قانون بر عهده دادگاه اجراکننده حکم است.

بدیهی است در صورتی که ثالث، مال خود را برای توقیف معرفی کرده باشد، توافقات محکوم له و ثالث در این زمینه قابل اجراست و نیازی به جلب نظر محکوم علیه نیست.

نحوه فروش اموال توقیف شده:

قانون گذار در ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی، نحوه استیفا محکوم بها از اموال توقیف شده را معین نموده و بیان داشته: فروش اموال از طریق مزایده به عمل می آید.

مزایده به معنای فروش مال به بالاترین قیمتی است که خریدار داشته باشد. قیمت پایه در مزایده همان قیمتی است که در مرحله ارزیابی معین شده است.

محل فروش اموال توقیف شده:

در صورتی که طرفین نتوانند در مورد محل فروش اموال توافق نمایند، دو فرض قابل تصور است. فرضی اول آن است که شهرداری یا دولت، محل یا محل هایی را برای برگزاری مزایده تعیین نموده اند که در این صورت، فروش در آن محل انجام می شود. در صورت تعدد محل های تعیین شده، فروش در محلی انجام خواهد شد که منافع محکوم علیه اقتضا دارد. تشخیص این که فروش در کدام محل، منافع محکوم علیه را بهتر تامین می کند با مدیر اجرا است. هم چنین در صورتی که دولت یا شهرداری، محلی را به این منظور در نظر نگرفته باشند، مدیر اجرا محل فروش را تعیین می کند.

هزینه انتقال اموال منقول توقیف شده از محل نگهداری به محل فروش بر عهده محکوم علیه است. قانون گذار در راستای حفظ منافع محکوم علیه در ماده 116 قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته در صورتی که هزینه انتقال اموال به محل فروش زیاد باشد، فروش در همان محل نگهداری اموال انجام خواهد شد تا از تحمیل هزینه بیشتر به محکوم علیه جلوگیری شود. تشخیص هزینه انتقال و لزوم فروش مال در محل نگهداری با مدیر اجرا است.

موعد فروش اموال توقیف شده:

اگر محکوم له و محکوم علیه در تعیین موعد فروش اموال به توافق نرسند، مدیر اجرا با توجه به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده، موعد فروش را معین و آگهی می نماید.

انتشار آگهی فروش اموال توقیف شده:

پس از تعیین موعد و محل فروش اموال، مراتب باید در آگهی فروش درج شده و یک نوبت در یکی از روزنامه های محلی منتشر شود. پرداخت هزینه انتشار آگهی فروش با محکوم علیه است.

مدیر اجرا موظف است موعدی را برای انجام مزایده تعیین نماید که فاصله بین موعد فروش و انتشار آگهی بیشتر از یک ماه و کم تر از 10 روز نباشد. در صورت عدم رعایت این مواعد، مدیر اجرا باید آگهی فروش را تجدید نماید. اشخاص می توانند پنج روز قبل از موعد فروش، اموال را رویت کنند.
در صورت وقوع هرگونه تغییر در مفاد آگهی فروش، از قبیل تاریخ یا محل فروش، آگهی باید مجددا منتشر شود.

مندرجات آگهی فروش اموال منقول توقیف شده:

آگهی فروش اموال منقول باید شامل نوع و مشخصات اموال توقیف شده، روز و ساعت و محل فروش و قیمت پایه باشد؛ به گونه ای که اشخاص بتوانند با مطالعه آن، نسبت به حضور یا عدم حضور در مزایده اتخاذ تصمیم نمایند.

مندرجات آگهی فروش اموال غیرمنقول توقیف شده:

آگهی فروش اموال غیرمنقول توقیف شده باید مشتمل بر موارد ذیل باشد :

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک.
2- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین این که ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
3- تعیین این که ملک ثبت شده است یا نه.
4-تعیین این که ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
5- تصریح به این که ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود.
6- تعیین حقوقی ( حق انتفاع و حق ارتفاق ) که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
7- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
8- ساعت و روز و محل مزایده.

محل وقوع ملک و نشانی آن جهت تسهیل مراجعه اشخاص برای بازدید از ملک باید قید شود. مشخصات ملک نیز شامل متراژ، قدمت بنا، تعداد طبقات، کاربری ملک و نوع استفاده از آن، سایر امکانات ملک و … می شود.
در صورت وجود بدهی برای ملک، از قبیل عوارض شهرداری، مالیات و … بهتر است این مورد نیز در آگهی قید شود.

اشخاص حاضر در مزایده:

اصولا شرکت در مزایده برای عموم آزاد است مگر در مواردی که قانون، حضور برخی اشخاص را منع کرده باشد. حتی محکوم له نیز می تواند مانند سایرین در مزایده شرکت کند.

قانون گذار حضور برخی اشخاص را در مراسم مزایده الزامی دانسته و حضور آنان از تشریفات ضروری برگزاری مزایده محسوب می شود. ماده 125 قانون اجرای احکام مدنی در این زمینه اعلام داشته: فروش با حضور دادورز (مامور اجرا) و نماینده دادسرا به عمل می آید و صورت مجلس فروش به امضا آنها می رسد.

نماینده دادسرا که حضور او در مزایده الزامی است، حق دخالت در عملیات اجرایی مربوط به مزایده را نداشته و صرفا می تواند بر این عملیات نظارت کند. برگزاری مزایده از وظایف و اختیارات دادورز است و نماینده دادسرا می تواند نظر خود را در صورت مجلس منعکس کند اما حق دخالت در کار دادورز را ندارد.

اشخاص ممنوع از شرکت در مزایده:

به حکم ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی اشخاص ذیل از حضور در مراسم مزایده و شرکت در خرید ممنوع می باشند:

ارزیابان، دادورزها، مدیر اجرا، قاضی دادگاه، قاضی اجرای احکام، نماینده دادسرا؛

قربای سببی و نسبی اشخاص فوق تا درجه سوم از طبقه سوم.

ضمانت اجرای عدم رعایت شرایط برگزاری مزایده

عدم رعایت شرایط برگزاری مزایده، نظیر لزوم حضور نماینده دادسرا، برگزاری مراسم در موعد و محل معین، انتشار آگهی طبق ضوابط قانونی و … می تواند منجر به ابطال مزایده شود.

تعویق مزایده:

در مورد امکان توافق طرفین مبنی بر تعویق مزایده، برخی معتقدند در صورت ختم اختلاف به سازش، طرفین می توانند ضمن تنظیم سازشنامه و گزارش اصلاحی، ترتیبی برای پرداخت محکوم بها در نظر گرفته و برگزاری مزایده را به تعویق بیاندارند؛ در غیر این صورت یعنی بدون تحقق سازش، توافق بر تعویق مزایده نافذ نیست.

در مقابل عده ای بر این نظرند که با انتشار آگهی مزایده، توافق طرفین در مورد تعویق مزایده منافی حقوق اشخاص ثالث بوده و فاقد اعتبار است. اداره حقوقی قوه قضائیه در یکی از نظریات حقوقی خود اعلام داشته: در فرضی که آگهی مزایده منتشر و زمان آن نیز فرا رسیده است، چون تعویق مزایده با حقوق اشخاص ثالث مرتبط می شود، بنابراین با صرف توافق محکوم له و محکوم علیه، این تعویق امکانپذیر نیست.

به نظر می رسد پس از انتشار آگهی مزایده، توافق طرفین مبنی بر تعویق مزایده فاقد وجاهت قانونی است.

لغو مزایده:

وفق ماده 58 قانون اجرای احکام مدنی، پرداخت محکوم بها و سایر خسارات قانونی از سوی محکوم علیه موجب رفع توقیف از اموال توقیف شده خواهد شد. اداره حقوقی قوه قضائیه با وحدت ملاک از همین ماده، اعلام می دارد مادامی که برنده مزایده مشخص نشده، چنانچه محکوم علیه، مبلغ محکوم بها و کلیه خسارات قانونی را پرداخت کند، مزایده لغو می شود.

در صورت معرفی مال از سوی ثالث، وی می تواند با پرداخت بهای مال خود، موجب لغو مزایده شود و ثالث اصولا مسئولیتی در قبال سایر خسارات قانونی ندارد؛ مگر آنکه توقیف مال ثالث در مقابل محکوم بها و سایر خسارات قانونی صورت گرفته باشد.

نحوه پرداخت بهای اموال توقیف شده:

دادورز می تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این حالت برنده مزایده مکلف است ده درصد بهای اموال را در زمان مزایده بپردازد. مابقی بهای اموال باید حداکثر ظرف یک ماه پرداخت شود. لازم به تذکر است طبق ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی، تسلیم مال به خریدار موکول به پرداخت تمام بهای اموال است.

چنانچه برنده مزایده ظرف مهلت یک ماه مزبور، بقیه بهای اموال را نپردازد، سپرده او که معادل ده درصد بهای اموال می باشد، پس از کسر هزینه های اجرایی به نفع دولت ضبط شده و مزایده تجدید خواهد شد.

انصراف برنده مزایده:

پس از برگزاری مزایده طبق تشریفات قانونی، اعلام برنده و وصول ده درصد از بهای اموال، امکان انصراف برای برنده مزایده وجود ندارد. بنابراین در صورتی که برنده مزایده با وجود انقضا مهلت یک ماهه از تادیه مابقی بهای اموال امتناع نماید، سپرده او پس از کسر هزینه های اجرایی، به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می گردد.

فقدان خریدار برای اموال توقیف شده در مزایده اول:

در صورتی که مال توقیف شده خریداری نداشته باشد، محکوم له مختار است یکی از اقدامات زیر را برگزیند:

مال دیگری از اموال محکوم علیه را به منظور توقیف و مزایده معرفی نماید. در این صورت هم زمان با توقیف مال معرفی شده از مال توقیف شده، رفع توقیف خواهد شد.
معادل طلب خود از اموال مورد مزایده مطابق ارزیابی انجام شده قبول کند.
تجدید مزایده مال توقیف شده را تقاضا نماید. اگر محکوم له تجدید مزایده را تقاضا نماید، مزایده برای دومین بار انجام خواهد شد و مال توقیف شده به هر قیمتی که خریدار پیدا کند فروخته خواهد شد.
در صورت تعدد طلبکاران یا محکوم لهم، نظر اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب مناط اعتبار است.

فقدان خریدار برای اموال توقیف شده در مزایده دوم:

چنانچه در مزایده دوم نیز خریداری پیدا نشود و محکوم له نیز حاضر به قبول مال توقیف شده به قیمت ارزیابی شده در ازاء طلب خود نباشد، آن مال به محکوم علیه مسترد خواهد شد.

اگر مال غیر منقول توقیف شده خریداری نداشته باشد و محکوم له حاضر به قبول ملک در ازاء طلب خود شود، مالک ملک توقیف شده می تواند ظرف 2 ماه از تاریخ برگزاری مزایده با پرداخت کلیه بدهی ها، خسارات و هزینه های اجرایی مانع انتقال ملک به محکوم له شود.
در صورت انقضاء مهلت 2 ماهه، دادگاه با توجه به میزان محکوم بها، دستور انتقال تمام یا بخشی از ملک توقیف شده به محکوم له را صادر می نماید. در این صورت اگر ارزش ملک از میزان محکوم بها بیشتر باشد، محکوم له باید ما به التفاوت را بپردازد.

تنظیم صورت مجلس مزایده:

پس از برگزاری مزایده، صورت مجلس فروش تنظیم خواهد شد که باید متضمن موارد ذیل باشد:

تاریخ فروش
خصوصیات مال مورد فروش
بالاترین قیمت پیشنهاد شده

اسم و مشخصات خریدار
دستور صدور سند انتقال اجرایی

چنانچه دادگاه اجرا کننده حکم، شرایط صحت جریان مزایده را احراز کند، دستور صدور سند انتقال را صادر می نماید.

احراز شرایط صحت مزایده منوط به رعایت قوانین و مقررات مربوط به توقیف و ارزیابی اموال، انتشار آگهی فروش، نحوه برگزاری مزایده، تنظیم صورت مجلس مزایده، نحوه پرداخت بهای اموال توقیف شده و … است. عدم رعایت این شرایط موجبات ابطال مزایده را فراهم می کند.

اشتباه در دستور صدور سند انتقال اجرایی:

چنانچه دادگاه در احراز صحت جریان مزایده و به تبع آن تنظیم دستور صدور سند انتقال اجرایی دچار اشتباه شده باشد، می تواند از دستور صادره عدول نماید. اگر بر مبنای دستور دادگاه، سند انتقال اجرایی یا سند رسمی مالکیت صادر شده باشد، عدول دادگاه از دستور صادره منجر به ابطال سند انتقال اجرایی و ابطال سند رسمی مالکیت خواهد شد.

در صورتی که برنده مزایده، ملک را به اشخاص دیگری منتقل نموده باشد، نقل و انتقالات صورت گرفته نیز محکوم به بطلان است و وجود حق برای ثالث در ملک مزبور مانع از ابطال اقدامات اجرایی نخواهد بود.

اعتراض منتقل الیه نسبت به بطلان نقل و انتقالات صورت گرفته تحت عنوان اعتراض ثالث اجرایی قابل استماع و رسیدگی است.

فروش سهم مشاع توقیف شده:

مطابق ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی، هر گاه ملک توقیف شده میان محکوم علیه و سایر اشخاص مشاع باشد، فقط سهم محکوم ‌علیه به فروش می‌رسد؛ مگر این که سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند. در این صورت‌ طلب محکوم ‌له و هزینه‌ های اجرایی از حصه محکوم‌ علیه پرداخت می‌شود. در صورت طرح چنین تقاضایی از سوی سایر مالکین ملک مشاعی، قسمت اجرا مکلف به پذیرش است و حق رد ندارد.

اگر برخی از مالکین مشاعی تقاضا کنند سهم آنان نیز همراه با سهم محکوم علیه به فروش برسد، به این درخواست ترتیب اثر داده نمی شود؛ چرا که قانونگذار در ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی به درخواست تمام شرکا و فروش کل ملک اشاره کرده و درخواست بعضی از شرکای ملک مشاع مشمول این ماده نمی شود.

سایر مالکین ملک مشاع که طبق ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی فروش تمام ملک را تقاضا نمودند، تا پیش از انتشار آگهی فروش می توانند انصراف خود را اعلام نمایند؛ اما پس از انتشار آگهی فروش، عدول از درخواست به سبب تنافی با حقوق اشخاص ثالث امکانپذیر نمی باشد.

فروش قسمتی از اموال توقیف شده:

اموال محکوم علیه به میزان محکوم بها و هزینه های اجرایی قابل توقیف است و در صورتی که پس از ارزیابی مشخص شود میزان اموال توقیف شده بیش از مبلغ محکوم بها و سایر هزینه های قابل مطالبه بوده است، نسبت به رفع توقیف از مازاد اقدام خواهد شد. پس اگر در زمان فروش اموال توقیف شده مشخص شود فروش قسمتی از اموال توقیف شده نیز تکافوی محکوم بها و سایر هزینه های اجرایی را می دهد، بقیه اموال فروخته نشده و به مالک مسترد خواهد شد.

تسلیم مال غیر منقول به برنده مزایده:

برخی معتقدند در صورت وجود متصرف در ملک موضوع مزایده، برنده مزایده مانند هر مالک دیگری می تواند حسب مورد اقدام به طرح دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی ، خلع ید یا تخلیه ملک نماید؛ اما به نظر می رسد تحویل و تسلیم ملک به برنده از وظایف واحد اجرای احکام مدنی باشد و قسمت اجرا مکلف است پس از رفع هرگونه مزاحمت، ملک را به برنده مزایده تسلیم نماید.

انتقال مال غیر منقول موضوع مزایده توسط برنده:

در مورد این که برنده مزایده از چه زمانی حق دارد مال موضوع مزایده را منتقل نماید، اختلاف نظر است. به نظر می رسد تا زمانی که سند ملک به نام برنده صادر نشده باشد، امکان انتقال ملک به غیر وجود ندارد؛ چرا که تا آن زمان برنده مزایده، مالک محسوب نمی شود تا حق تصرف در ملک را داشته باشد. البته برنده مزایده تا پیش از صدور سند رسمی مالکیت می تواند حق خود را از طریق تنظیم صلحنامه به دیگری واگذار نماید. احراز شرایط صحت این انتقال و اعتبار صلحنامه موکول به نظر دادگاه است.